Onder de loep: de huur van commerciële panden in tijden van Covid-19

Brussel - De Covid-19-pandemie heeft voor heel wat onzekerheid gezorgd in de relatie tussen verhuurders en huurders van handelspanden die verplicht de deuren moesten sluiten als gevolg van de door de overheid opgelegde gezondheidsmaatregelen. De vraag luidt dan ook veelvuldig: kan de huurder worden vrijgesteld van de betaling van de huur tijdens de periode van verplichte sluiting van het handelspand?

De huurder meent dikwijls geen huur verschuldigd te zijn gezien het handelspand niet meer geëxploiteerd kan worden zoals voorzien. De verhuurder, eveneens met vaste kosten geconfronteerd, wil wel nog huurgelden ontvangen nu het handelspand nog steeds ter beschikking van de huurder wordt gesteld. Deze juridische blokkade leidde de afgelopen maanden, wanneer geen akkoord werd gevonden tussen de betrokken partijen, tot een stroom aan uiteenlopende rechtspraak en oplossingen.

Is er sprake van ‘overmacht’?

Volgens het Burgerlijk Wetboek kunnen partijen, zelfs indien hun contract niets over overmacht bepaalt, zich op ‘overmacht’ beroepen - om niet langer aan hun verbintenissen te moeten voldoen - in geval van een gebeurtenis of omstandigheid die (i) niet te wijten is aan de schuldenaar, (ii) onvoorzienbaar is, (iii) onvermijdbaar is, en (iv) de behoorlijke nakoming van de verbintenis onmogelijk maakt. Naar Belgisch recht geldt dat indien de ene partij niet langer aan haar contractuele verplichtingen voldoet (op grond van bijvoorbeeld overmacht), de andere partij van haar kant eveneens vrijgesteld is van contractuele verplichtingen.

Conform het Belgisch Burgerlijk Wetboek is de verhuurder van een handelspand ertoe gehouden het onroerend goed aan de huurder ter beschikking stellen en hiervan het rustig genot aan de huurder verzekeren. De verplichte sluiting wordt soms gezien als een geval van overmacht waardoor de verhuurder tijdelijk verhinderd wordt om te voldoen aan bovenvermelde verplichtingen. Hetgeen meebrengt dat de huurder op zijn beurt wordt vrijgesteld van betalingsverplichtingen.

Meermaals werd in de rechtspraak gesteld dat de verhuurder, ook wanneer het pand verplicht diende te worden gesloten, nog steeds aan zijn verplichtingen als verhuurder voldoet. Het werd in bepaalde geschillen immers benadrukt dat de huurder weldegelijk nog over het (gedeeltelijke) genot van de handelszaak beschikte, nu het pand nog steeds kon gebruikt worden als stockage-ruimte, er “collect & go” diensten konden worden georganiseerd, etc. Hetgeen in dit opzicht aldus specifiek wordt geraakt door de overheidsmaatregelen is louter de exploitatie van het onroerend goed als handelspand. Volgens deze redenering draagt de huurder de risico’s die een verplichte sluiting met zich meebrengen.

De tegenovergestelde vraag, namelijk of de huurder zich op overmacht kan beroepen om alsnog aan zijn betalingsverplichting te ontkomen, werd eveneens uiteenlopend beantwoord in de rechtspraak. Wel werd door recente rechtspraak duidelijk gemaakt dat een louter financieel onvermogen onvoldoende is voor de huurder om zich op overmacht te kunnen beroepen: “financieel onvermogen, ook al is zij het gevolg van externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken, heeft niet tot gevolg dat de schuldenaar van zijn betaalverbintenis is bevrijd”.

Verschillende juridische rechtsfiguren als mogelijke oplossing bij conflict

Naast de overmachtsleer, werden door de recente rechtspraak ook andere rechtsfiguren aangehaald om een redelijke uitweg te kunnen bieden aan het conflict. Zo werd geoordeeld dat de verplichte sluiting ook een meer specifieke toepassing van overmachtsleer met zich meebracht, nl. de leer van het ‘juridisch tenietgaan’. Deze leert, eveneens verankerd in het Burgerlijk wetboek, beslaat de situatie waarbij de huurder door een vreemde oorzaak niet langer het gehele of gedeeltelijke huurgenot geniet conform de bestemming. Juridisch gezien komt dit erop neer dat het pand er fysiek nog staat, maar dat het afgesproken genot en gebruik onmogelijk is geworden door een overmachtsituatie.

De leer van het ‘juridisch tenietgaan’ stelt dat wanneer het huurgenot volgens de voorziene bestemming volledig onmogelijk is geworden, de overeenkomst automatisch een einde neemt (de huurder kan hier zelf geen beslissing over nemen). Indien het huurgenot echter slechts gedeeltelijk onmogelijk is geworden, staat de huurder voor de keuze: ofwel de overeenkomst beëindigen, ofwel een huurprijsvermindering vragen.

Daarnaast werd recentelijk voor het eerst ook de ‘imprevisieleer’ in de coronarechtspraak betrokken, hoogstwaarschijnlijk mede doordat deze rechtsfiguur in de nabije toekomst, nl. bij invoering van het Boek V van het nieuwe Burgerlijk wetboek, officieel zal worden erkend in het Belgische recht.

De imprevisieleer betreft een meer algemene leer van toepassing op overeenkomsten, waarbij aan de rechter de bevoegdheid wordt verleend de overeenkomst aan te passen of te ontbinden wanneer zich onvoorzienbare en ontoerekenbare omstandigheden voordoen die het evenwicht van de overeenkomst zodanig verstoren dat de prestatie van de schuldenaar onredelijk wordt verzwaard, zonder dat deze onmogelijk wordt, maar waardoor het contractuele evenwicht ernstig wordt verstoord.

Vele huurders waren van mening dat door hun verlies aan inkomsten – als gevolg van het verplicht sluiten van hun zaak – het niet langer redelijk was dat ze (dezelfde) huur dienden te betalen. De vereisten van “onvoorzienbaarheid” en “ontoerekenbaarheid” worden echter streng beoordeeld in de rechtspraak (immers wordt in bepaalde omstandigheden verwacht dat de huurder ook bepaalde initiatieven onderneemt om de schade te trachten beperken).

Tenslotte kwam ook het principe van ‘rechtsmisbruik’ in de recente coronarechtspraak ter sprake. Er wordt van verhuurders immers verwacht de uitvoering van de overeenkomst te goeder trouw en naar redelijkheid aan te pakken, rekening houdend met eenieders belangen in het kader van de huidige crisis. Hierbij beschikt de rechter over een ruime beoordelingsmarge om de redelijkheid van partijen te analyseren en/of bij te stellen, bijvoorbeeld door de betalingsverplichtingen van de huurder tijdelijk op te schorten.

Aan te raden praktische aanpak voor de huurders en verhuurders

Zoals hierboven uiteen werd gezet, biedt de recente coronarechtspraak helaas geen eenduidig antwoord om aan het conflict tegemoet te komen. Meer dan ooit geldt daarom dat het beter is om de gerechtelijke oplossingsweg te voorkomen dan te genezen. Partijen bij een overeenkomst kunnen dan ook te allen tijde (ook op een later tijdstip dan bij het initieel sluiten van hun overeenkomst) gebruik maken van hun contractsvrijheid om een overmachtsclausule in te bouwen in de (handelshuur)overeenkomst.

Wanneer binnen een bestaande handelshuurovereenkomst spanningen dreigen te ontstaan tussen huurder en verhuurder in het kader van deze problematiek, is het van belang dat beide partijen hun bezorgdheden zo snel mogelijk en duidelijk aan elkaar communiceren. Zodoende kan worden nagegaan of het mogelijk is om onderling de bestaande overeenkomst (tijdelijk) aan te passen (onder bepaalde voorwaarden) of om nieuwe afspraken overeen te komen. Meer specifiek is het van belang, voor zowel de huurder als de verhuurder, om op ieder voorstel van de andere partij in te gaan zodat wordt vermeden dat bepaalde afspraken (ongewild) stilzwijgend worden aanvaard. Al ware het om, in geval de situatie alsnog in een juridisch geschil zou uitmonden, te kunnen aantonen dat de partijen op redelijke wijze en te goeder trouw zijn omgegaan met elkaar en de huidige situatie.

Dit artikel is geschreven door Blanche Devos en Judith Bussé , advocaten van Crowell & Moring. Crowell & Moring LLP is een internationaal advocatenkantoor dat cliënten in de mode industrie bijstaat en vertegenwoordigt in verschillende rechtsdomeinen, waaronder marktpraktijken, intellectuele eigendom en mededingingsrecht.

Beeld: Aygin Kolaei voor FashionUnited