Stadscentrumexpert Angelika Winkler over leegstand, tijdelijk gebruik en winkelen als bijzaak

Angelika Winkler kent beide kanten van de toonbank. Als retailer runt ze met de boetiek Betty Friedel in Lohr am Main een familiebedrijf dat al vier generaties bestaat. Als stadscentrumexpert voor de detailhandel begeleidt ze bovendien de brancheverenigingen van Beieren en Hessen en gemeenten bij de vraag hoe leegstaande panden weer levendige plekken kunnen worden. Momenteel leidt ze het project “AB in die Stadt” in Aschaffenburg, waarbij een leegstaand pand tijdens de zomermaanden wordt ingevuld met wisselende functies.

In dit gesprek legt Winkler uit waarom het herbestemmen van leegstand bijna altijd afhangt van de eigenaren. Ze bespreekt waarom ze meer moed van de modehandel wenst en waarom winkelen vandaag de dag vaak niet meer de aanleiding is voor een bezoek aan de binnenstad, maar een positief neveneffect van een geslaagd verblijf.

Mevrouw Winkler, u coördineert momenteel het project “AB in die Stadt” in Aschaffenburg. Hoe was de start?

Leegstand is al lang niet meer een probleem van enkele steden; het treft nu bijna allemaal. Via mijn werk voor de brancheverenigingen van Beieren en Hessen kom ik regelmatig in contact met gemeenten die niet alleen concepten willen ontwikkelen, maar hun stadscentra ook actief willen veranderen. Dat is precies waar ik op inspeel. Ik begeleid niet alleen strategieën op papier, maar ook de implementatie ter plaatse.

In Aschaffenburg was er al een tweejarig subsidieproject van de vrijstaat Beieren dat een belangrijke basis had gelegd. Nu was het zaak om de resultaten zichtbaar te maken. Samen met de stuurgroep hebben we in korte tijd besloten om een cruciaal pand in de Sandgasse nieuw leven in te blazen met zoveel mogelijk verschillende tijdelijke invullingen. Zo werd de voormalige ijzerhandel Eisen Jakob het startpunt voor nieuw leven in de binnenstad.

Waarop loopt het herbestemmen van leegstand doorgaans op stuk?

Mijn ervaring is dat het succes bijna altijd afhangt van de eigenaren. De meeste steden hebben geen gebrek aan ideeën; de concepten liggen vaak al klaar. Het wordt moeilijk als eigenaren de meerwaarde van tijdelijk gebruik nog niet inzien. Pop-ups of tijdelijke invullingen creëren juist wat een leegstaand pand dringend nodig heeft: zichtbaarheid, bezoekers en nieuwe perspectieven.

Tegelijkertijd vereisen zulke concepten een andere denkwijze. Terwijl klassieke huurcontracten vaak voor vele jaren worden afgesloten, gedijen tijdelijke invullingen bij flexibiliteit en korte looptijden. Juist hier is vaak overtuigingskracht en vertrouwen nodig.

Zulke problemen had u dus niet met de eigenaren van het pand in de Sandgasse?

Nee, gelukkig vonden we in eigenaar Maximilian Zöllner van de BlueHill Group iemand die zeer openstond voor het idee van tijdelijk gebruik. Dat is een cruciale succesfactor. Tegelijkertijd was hij zich ervan bewust dat hij de coördinatie van zo'n project niet alleen kon dragen. In ons geval gaat het om ongeveer 40 verschillende partijen, van retailers en kunstenaars tot verenigingen en dienstverleners.

Precies die coördinerende rol heb ik op me genomen. Ik voer de gesprekken, organiseer de bezetting en zorg ervoor dat de vele losse ideeën samenkomen in een werkend totaalconcept. Zo wordt het pand in juni en juli weer een levendige plek in het hart van de stad.

Wat voor concepten zijn er zoal?

De variatie is bewust groot. Het varieert van yoga met een aansluitende brunch en culturele evenementen tot wijnproeverijen met een dj. Voor ons was het belangrijk dat het pand een stedelijk karakter krijgt en mensen steeds weer nieuwe redenen biedt om langs te komen. Bijzonder interessant vind ik de concepten waar ik tot nu toe weinig mee in aanraking was gekomen. Een tatoeëerster biedt bijvoorbeeld medische tatoeages aan voor vrouwen na borstkanker en reconstrueert tepels op een levensechte manier. Zulke initiatieven verdienen meer aandacht in onze samenleving. Via dit project krijgen ze een podium en kunnen ze de ruimte een dag of een weekend gratis gebruiken.

Was er geen interesse vanuit de modehandel?

Als retailer had ik eigenlijk wat meer moed vanuit de branche gehoopt. Het hoeft niet altijd een groots opgezette merkpresentatie te zijn. Twee of drie boetieks zouden al kunnen samenwerken om voor een dag of een weekend een gezamenlijke pop-up of een speciale uitverkoop te organiseren.

Ik zie echter vaak dat veel retailers nog sterk in klassieke structuren denken. Het is vaak moeilijk om verder te kijken dan de eigen winkel. Juist daar liggen nieuwe kansen, nieuwe doelgroepen en nieuwe aandacht.

En merken?

We waren ook in gesprek met enkele merken. Voor veel internationale labels zijn grotere steden echter aanzienlijk aantrekkelijker. Dat is begrijpelijk. Tegelijkertijd blijkt dat pop-upconcepten in de toekomst een interessant instrument voor merken kunnen zijn. Gesprekken met bedrijven toonden aan dat zulke formats zeker interesse wekken, maar ze vereisen een langere voorbereidingstijd dan binnen dit project mogelijk was.

De korte termijn was uiteindelijk de grootste uitdaging. Normaal gesproken plan ik tijdelijke invullingen met minstens een half jaar voorbereidingstijd. In Aschaffenburg moesten we binnen enkele weken resultaat boeken. Daarom ben ik des te blijer met het eindresultaat.

De ruimte is gratis te gebruiken – wat heeft geïnteresseerden tot nu toe weerhouden om een eigen ruimte te openen?

De grootste drempel blijven de kosten. Veel van de concepten die we dringend nodig hebben in onze stadscentra – kleine werkplaatsen, creatieve labels, koffiebranderijen of jonge ondernemers – hebben simpelweg niet het kapitaal om een ruimte op een A1-locatie te huren.

Tegelijkertijd is een locatie op een B- of C-locatie voor veel van deze concepten nauwelijks aantrekkelijk, omdat daar vaak de benodigde aanloop ontbreekt. Juist daarom was het gratis gebruik van het pand een cruciale succesfactor.

Deze ervaring heb ik ook in andere projecten. Zelfs een relatief lage huur kan er al voor zorgen dat goede ideeën niet van de grond komen. Terwijl onze stadscentra juist die diversiteit en de moed van nieuwe concepten nodig hebben.

Waarom zijn zulke projecten vandaag de dag zo belangrijk voor stadscentra?

De eigenlijke vraag is nu: waarom komen mensen überhaupt nog naar de binnenstad? Vroeger was het antwoord eenvoudig. Je had nieuwe schoenen, een broek of een afspraak bij de opticien nodig. Deze klassieke noodzaakaankoop is echter fundamenteel veranderd. Tegenwoordig kunnen we bijna alles gemakkelijk vanuit huis bestellen. Dat is een ontwikkeling die niet terug te draaien is – en dat hoeft ook niet.

De uitdaging is eerder om nieuwe redenen te creëren waarom mensen graag naar de binnenstad komen. Winkelen is vaak niet meer de aanleiding, maar het positieve neveneffect van een geslaagd verblijf.

Wat trekt mensen dan nog naar de stad?

Mensen hebben tegenwoordig een aanleiding nodig. Een goed voorbeeld is het Berger Straßenfest in Frankfurt. De straat bruist van het leven, met horeca, muziek en ontmoetingen. Veel bezoekers komen in eerste instantie voor de beleving en ontdekken daarna vanzelf de geopende winkels. Precies daarin schuilt de grote verandering. De aankoop begint tegenwoordig vaak niet meer met de wens voor een product, maar met de wens voor een beleving. Retailers melden steeds weer dat ze op zulke dagen omzetten behalen die voorheen alleen tijdens de kerstperiode mogelijk waren.

Waar komt deze toegenomen behoefte aan beleving vandaan?

We ervaren deze verandering elke dag zelf. Hoe snel scrollen we tegenwoordig door Instagram, en nog sneller door TikTok? Onze aandachtsspanne is aanzienlijk korter geworden.

Daarom verwachten we ook van stadscentra steeds vaker nieuwe indrukken, nieuwe belevingen en nieuwe verhalen. In een grote stad ontstaat die afwisseling vaak vanzelf. In kleinere steden is dat aanzienlijk lastiger.

Juist hier kunnen pop-upconcepten en tijdelijke invullingen een cruciaal verschil maken. Ze brengen steeds weer iets nieuws naar de binnenstad en creëren zo redenen om terug te komen.

Hoe zou de binnenstad zich moeten ontwikkelen om weer mensen aan te trekken?

Het leven moet weer vanzelfsprekend terugkeren naar de binnenstad. Neem bijvoorbeeld de Maximilianstraße in München. Op de begane grond zitten internationale luxemerken, maar daarboven blijven veel ruimtes donker. Waar vroeger gewoond of gewerkt werd, staan nu tal van panden leeg of worden ze nauwelijks gebruikt.

Een levendige binnenstad ontstaat echter niet alleen door retail. Er is behoefte aan wonen, lokale voorzieningen, onderwijs, diensten en ontmoeting. Als er op de begane grond een kleine supermarkt is, met daarnaast een kinderdagverblijf, een zorginstelling of een café, dan vindt het dagelijks leven weer midden in de stad plaats. Juist deze mix van functies maakt stadscentra duurzaam aantrekkelijk.

Waarop loopt het vast?

Uiteindelijk komt veel terug op hetzelfde punt: het vastgoed en de eigenaren ervan. Hoge huren maken het niet alleen de detailhandel moeilijk, maar verhinderen vaak ook creatieve en innovatieve invullingen.

Vroeger maakten werkplaatsen, ambachtelijke bedrijven en kleine fabrikanten vanzelfsprekend deel uit van het stadsbeeld. Tegenwoordig zijn veel van deze bedrijven naar de rand van de stad verdreven. Juist zij zouden weer een verrijking voor de binnenstad zijn, ook omdat ze een kijkje achter de schermen bieden en echt vakmanschap zichtbaar maken.

Maar dat is een langetermijnproces.

Ja, veranderingen van deze omvang hebben tijd nodig. Des te belangrijker zijn kortetermijnimpulsen die stadscentra nieuw leven inblazen. Daarom ben ik enthousiast over projecten die leegstaande ruimtes op een verrassende manier gebruiken.

Ik herinner me bijvoorbeeld voormalige Galeria-locaties waar radiopresentatoren hun ochtendshow in de etalages produceerden. Zulke ideeën genereren aandacht, creëren gespreksstof en tonen het potentieel van leegstaande panden. Een voorwaarde hiervoor zijn eigenaren die bereid zijn nieuwe wegen in te slaan.

Andere landen lijken hun stadscentra levendiger te houden. Wat doen zij anders?

Een blik op Scandinavië is de moeite waard. Steden als Helsinki, Stockholm of Kopenhagen werken op veel plaatsen met flexibelere huurmodellen, zoals staffelhuur of omzetafhankelijke huur.

Ik vind dit principe buitengewoon eerlijk. Het houdt rekening met de seizoensgebonden schommelingen in de detailhandel. In maanden met minder omzet daalt de last, terwijl in sterke maanden beide partijen profiteren. Zulke modellen bieden meer zekerheid bij het plannen en kunnen bijdragen aan het langetermijnsucces van goede concepten.

Daarnaast is er een cultureel verschil. In veel landen hebben lokale producten, horeca en stadscentra een aanzienlijk hogere status. Deze waardering beïnvloedt uiteindelijk ook het consumentengedrag en daarmee de aantrekkelijkheid van de binnensteden.

U bent zelf moderetailer in Lohr am Main. Diepe slaap of een betoverend sprookjeslandschap – hoe staat het met de detailhandel in de Sneeuwwitjestad?

Lohr am Main heeft veel sterke punten. Alleen al het profiel als Sneeuwwitjestad is een uniek kenmerk. Veel gemeenten investeren fors in merkpositionering, terwijl wij al een verhaal hebben dat mensen kennen en waar ze positieve associaties mee hebben. Dat is een groot voordeel, vooral voor het toerisme.

Tegelijkertijd staan we voor dezelfde uitdagingen als veel andere kleine steden. Buiten de toeristische piekperiodes is het aanzienlijk moeilijker om bezoekers naar de binnenstad te trekken. Daarom zijn toegewijde retailers, een actieve winkeliersvereniging en een evenwichtige branchering belangrijker dan ooit. Zij zorgen ervoor dat mensen steeds weer een reden hebben om naar de stad te komen.

En de leegstand?

Ook in Lohr blijkt hoe cruciaal de rol van de eigenaren is. Met onze markthal hebben we laten zien welk potentieel er in nieuwe gebruiksconcepten schuilt. Zulke projecten slagen echter alleen als eigenaren bereid zijn nieuwe wegen in te slaan en hun verwachtingen van klassieke huurmodellen ter discussie te stellen.

De toekomst van veel stadscentra wordt daarom niet alleen bepaald door de retail, maar ook door de eigenaren. Daar wordt vaak beslist of nieuwe ideeën überhaupt een kans krijgen.

Welke ondersteuning zou u van de stad wensen?

Van gemeenten wens ik vooral goede randvoorwaarden. Verblijfskwaliteit, groenvoorziening, verlichting, evenementen en toeristische concepten zijn belangrijke elementen die een stad actief kan vormgeven. Even belangrijk is de regelmatige uitwisseling met de retail, want daar komen veel impulsen rechtstreeks uit de praktijk.

Tegelijkertijd moeten we de verantwoordelijkheid niet alleen bij de steden leggen. Veel uitdagingen ontstaan door wettelijke voorschriften en bureaucratische hindernissen op provinciaal of landelijk niveau. Wie op korte termijn een ruimte een nieuwe bestemming wil geven, stuit vaak op complexe vergunningsprocedures. Hier zie ik veel potentieel voor vereenvoudiging.